區(qū)地稅部門(mén)對(duì)減輕稅負(fù)有關(guān)建議的回復(fù)
順建函〔2008〕160號(hào)
區(qū)各建設(shè)行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)：
受全球金融風(fēng)暴的影響，目前企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況普遍比較困難。12月份，我局向各協(xié)會(huì)、商會(huì)收集了關(guān)于減輕企業(yè)稅負(fù)的意見(jiàn)建議，并匯總整理，形成了包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等共十多項(xiàng)減負(fù)的措施建議。12 月17 日，我局與區(qū)地稅局共同召開(kāi)座談會(huì)，據(jù)實(shí)反映了企業(yè)現(xiàn)在面臨的困境，并請(qǐng)地稅部門(mén)研究這些意見(jiàn)建議的可行性。現(xiàn)將我局建議及地稅的回復(fù)意見(jiàn)匯總?cè)缦拢?BR> 一、營(yíng)業(yè)稅
（一）很多協(xié)會(huì)會(huì)員單位反映已完工工程而未收工程款，甚至未結(jié)算的工程仍按合同額交納營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅。施工單位被拖欠工程款已屬無(wú)奈，但要承擔(dān)拖欠工程款的稅收更屬無(wú)奈。建議：按企業(yè)實(shí)收金額報(bào)稅。
地稅部門(mén)回復(fù)：
建筑工程的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間需按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《實(shí)施細(xì)則》及配套的稅收文件的政策規(guī)定執(zhí)行。《佛山市建筑業(yè)地方稅收征收管理暫行辦法》（佛地稅〔2004〕25 號(hào)）第十條對(duì)建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間進(jìn)行歸集與明確：
1、實(shí)行合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為施工單位與發(fā)包單位進(jìn)行工程合同價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；
2、實(shí)行旬末或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；
3、實(shí)行按工程形象進(jìn)度劃分不同階段結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為各月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完成工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；
4、實(shí)行其他結(jié)算方式的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價(jià)款的當(dāng)天；
5、納稅人自建建筑物后銷(xiāo)售的，其自建行為的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為其銷(xiāo)售自建建筑物并收訖營(yíng)業(yè)額或者取得索取營(yíng)業(yè)額憑據(jù)的當(dāng)天；
6、建筑業(yè)總承包人扣繳營(yíng)業(yè)稅稅款的扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為扣繳義務(wù)人代分、轉(zhuǎn)包人收取分、轉(zhuǎn)包工程款或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；如未代收分、轉(zhuǎn)包工程款或未取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)而發(fā)生支付分、轉(zhuǎn)包工程的，則在支付分、轉(zhuǎn)包工程款的當(dāng)天。
因此，建筑工程的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不能簡(jiǎn)單“按企業(yè)實(shí)收金額報(bào)稅”。
（二）營(yíng)業(yè)稅是按照營(yíng)業(yè)額全額征稅，而不是按照凈額（差價(jià)）征稅，更不是像增值稅那樣只對(duì)增值額征稅，這就使購(gòu)進(jìn)工程材料所承擔(dān)的增值稅不能得以扣除，于是承擔(dān)了營(yíng)業(yè)稅和增值稅的雙重稅收負(fù)擔(dān)。建議：合理減負(fù)。
地稅部門(mén)回復(fù)：
營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)額全額征收不能按凈額（差價(jià)）征稅，也不能像增加稅那樣只對(duì)增值額征稅，造成購(gòu)進(jìn)工程材料所承租的增值稅不能扣除，承擔(dān)雙重稅負(fù)。該問(wèn)題是稅制的問(wèn)題，是客觀存在的事實(shí)。
《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十八條明確規(guī)定：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。
同時(shí)，考慮到實(shí)際執(zhí)行中確實(shí)存在的種種問(wèn)題，2003年《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）第三點(diǎn)第（十三）款規(guī)定：“其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。”據(jù)此，廣東省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確建筑安裝工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額可減除其價(jià)值的設(shè)備名單的通知》（粵地稅函〔2004〕720號(hào)）結(jié)合我省實(shí)際情況，對(duì)建筑安裝工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中可減除其價(jià)值的設(shè)備名單進(jìn)行了列舉，包括：輸配變電工程所使用的變電設(shè)備、電纜；電梯、空調(diào)設(shè)備、鍋爐；機(jī)器設(shè)備、電子通訊設(shè)備等。
對(duì)省局沒(méi)有具體列舉的項(xiàng)目，不能在計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中減除。因此，在營(yíng)業(yè)稅政策未改變前，暫只能按相關(guān)政策執(zhí)行。
（三）根據(jù)條例，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共水、電費(fèi)應(yīng)由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅还苍O(shè)施設(shè)備的大、中修可申請(qǐng)使用維修基金，如未有維修基金，可向相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偂５F(xiàn)順德的大多數(shù)舊的物業(yè)管理小區(qū)均采用“一費(fèi)制”的收費(fèi)方式，大多數(shù)沒(méi)有維修資金，上述費(fèi)用都在管理費(fèi)收入中開(kāi)支。建議：管理費(fèi)的收入，應(yīng)在扣除上述公共水費(fèi)、電費(fèi)、以及維修費(fèi)后計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅項(xiàng)。
地稅部門(mén)回復(fù)：
物業(yè)管理公司的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)是收入減除符合條件的代收費(fèi)用（包括代支付的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、房租及維修基金等費(fèi)用）后的余額，即實(shí)行差額征稅。具體可按以下處理：
一是業(yè)主的公共水電分?jǐn)偙仨殗?yán)格按照《關(guān)于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中公共水電費(fèi)分?jǐn)倖?wèn)題的通知》（粵價(jià)〔1997〕173 號(hào)，附后）的規(guī)定進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂３^(guò)分?jǐn)偡秶蜆?biāo)準(zhǔn)的不得在營(yíng)業(yè)稅前減除。
二是發(fā)生的直接的維修費(fèi)用不得扣除，代收的國(guó)家規(guī)定的維修基金可扣除。
三是關(guān)于票據(jù)的使用規(guī)范。考慮到實(shí)際情況，物業(yè)管理公司符合條件的代收費(fèi)用可以不開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按照規(guī)定開(kāi)具地稅部門(mén)的發(fā)票。
附列相關(guān)稅收規(guī)定：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1998〕217 號(hào)）規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。
《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16 號(hào)）規(guī)定：“從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦姟⑷細(xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。”
二、企業(yè)所得稅
（一）廣東省自2008 年1 月1 日起，全市核定征收企業(yè)的應(yīng)稅所得率建筑業(yè)為10%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。但目前由于材料升價(jià)，建筑工人工資提高等原因，造成企業(yè)成本加大，還有開(kāi)發(fā)商通過(guò)投標(biāo)壓低工程造價(jià)，種種原因都造成企業(yè)的利潤(rùn)根本不能達(dá)到10%的行業(yè)利潤(rùn)率。在建筑行業(yè)與其它行業(yè)的對(duì)比，應(yīng)是微利行業(yè)，實(shí)際是4%～5%，再交25%，實(shí)得3%～3.75%。
建議：一是按企業(yè)的誠(chéng)信度及全年綜合業(yè)績(jī)考慮獎(jiǎng)勵(lì)（以自報(bào)為主，當(dāng)?shù)囟愃鶎徍藶檩o）；二是將建筑設(shè)計(jì)行業(yè)在普通服務(wù)性行業(yè)中單列,稅負(fù)監(jiān)控率控制在4%左右；三是建議適當(dāng)調(diào)低企業(yè)所得稅預(yù)征毛利率。
地稅部門(mén)回復(fù)：
1、國(guó)家稅務(wù)總局《企業(yè)所得稅核定征收辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2008〕30號(hào)）對(duì)各個(gè)行業(yè)的企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率的具體幅度作了明確規(guī)定，目前我區(qū)執(zhí)行的企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率是市國(guó)、地稅局根據(jù)總局文件規(guī)定的幅度（8—20%）要求結(jié)合本地實(shí)際情況聯(lián)合制定的，建筑業(yè)10%應(yīng)稅所得率已幾乎是總局規(guī)定幅度內(nèi)最低的。
2、對(duì)利潤(rùn)水平比較的企業(yè)，建議企業(yè)健全完善賬務(wù)，實(shí)行查帳征收。
3、我局2008 年對(duì)查帳征收企業(yè)的稅負(fù)監(jiān)控率是在大量的測(cè)算和調(diào)查的基礎(chǔ)上制定的，其中建筑業(yè)的整體稅負(fù)監(jiān)控率已由原來(lái)的5.5%調(diào)低至4.9%，應(yīng)該比較合理，但有個(gè)別企業(yè)未達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這是個(gè)體的差異現(xiàn)象。
4、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕299 號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。并規(guī)定位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)征利潤(rùn)率不得低于15%。
因?yàn)樵擃A(yù)征利潤(rùn)率是總局文件直接規(guī)定的，故區(qū)地稅局無(wú)法作出相關(guān)調(diào)整。
三、個(gè)人所得稅
（一）外出經(jīng)營(yíng)帶征的個(gè)人所得稅實(shí)際為當(dāng)?shù)厮鞯墓ど藤M(fèi)，工商費(fèi)已經(jīng)取消而施工單位還要繳納。建議：取消外出經(jīng)營(yíng)代征的個(gè)人所得稅。
地稅部門(mén)回復(fù)：
企業(yè)對(duì)該問(wèn)題的理解有誤差。征收個(gè)人所得稅與工商費(fèi)根本沒(méi)有任何關(guān)系，故取消工商費(fèi)也不影響個(gè)人所得稅征收。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)外出經(jīng)營(yíng)的建筑施工單位征收個(gè)人所得稅是執(zhí)行相關(guān)稅收政策文件規(guī)定，該項(xiàng)政策在全國(guó)各地均有實(shí)施，故在國(guó)家的稅收政策未有調(diào)整變動(dòng)前，暫沒(méi)有依據(jù)取消。
（二）福利費(fèi)(按工資額14%計(jì)提)內(nèi)開(kāi)支的員工福利補(bǔ)貼、六一兒童節(jié)補(bǔ)貼、組織員工外出參觀學(xué)習(xí)等費(fèi)用，還要補(bǔ)納個(gè)人工薪所得稅，這一做法不合理。建議：福利費(fèi)內(nèi)開(kāi)支免除個(gè)人工薪所得稅。
地稅部門(mén)回復(fù)：
“福利費(fèi)、撫恤金、救濟(jì)金”按政策規(guī)定免征個(gè)人所得稅，但該“福利費(fèi)”是指根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，從企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體提留的福利費(fèi)或者工會(huì)經(jīng)費(fèi)中支付給個(gè)人的生活補(bǔ)助費(fèi)。所說(shuō)的“救濟(jì)金”，是指國(guó)家民政部門(mén)支付給個(gè)人的生活補(bǔ)助費(fèi)。生活補(bǔ)助費(fèi)，是指由于某些特定事件或原因而給納稅人本人或其家庭的正常生活造成一定困難，其任職單位按國(guó)家規(guī)定從提留的福利費(fèi)或者工會(huì)經(jīng)費(fèi)中向其支付的臨時(shí)性生活困難補(bǔ)助。而問(wèn)題中所反映的人人有份的相關(guān)補(bǔ)貼及外出參觀學(xué)習(xí)費(fèi)，不屬于免稅的福利費(fèi)范圍，應(yīng)當(dāng)計(jì)入工資薪金收入征收個(gè)人所得稅。
四、土地增值稅
土地增值稅以項(xiàng)目清算不存在異議，可在相關(guān)扣除項(xiàng)目劃分標(biāo)準(zhǔn)上存在認(rèn)知的不同。舉個(gè)例子：房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)生產(chǎn)的普通住宅的樓高在3 米以下，而非普通住宅（如商鋪）一般在7米左右，就空間高度而言，劃分標(biāo)準(zhǔn)就存在不同。如參照稅務(wù)部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)，商鋪劃分可售面積應(yīng)在普通住宅的2 倍以上，同時(shí)非普
通住宅的建筑成本和使用年限亦與普通住宅有區(qū)別。又有一則不同：順德房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)樓房時(shí)在劃分普通住宅與商業(yè)性建筑有著與廣、深等大都市的天壤之別，大都市在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)就劃分好商業(yè)區(qū)建筑與普通住宅，因此很容易依據(jù)在開(kāi)發(fā)時(shí)確定的標(biāo)準(zhǔn)作項(xiàng)目清算，達(dá)成認(rèn)知的統(tǒng)一。但在順德，大部分項(xiàng)
目立項(xiàng)時(shí)是以生產(chǎn)建設(shè)普通住宅，在生產(chǎn)建設(shè)普通住宅的同時(shí)，本著企業(yè)的利益出發(fā)，部分臨近路邊位置的建筑自然就使成為了商業(yè)用途，從而亦使此部分的建筑產(chǎn)生了較大的增值。
為此，建議：
（一）土地增值稅清算以一整個(gè)項(xiàng)目作單位清算，不再區(qū)分這一整個(gè)項(xiàng)目中的商業(yè)部分，保持清算項(xiàng)目的完整性。
（二）土地增值稅清算在劃分標(biāo)準(zhǔn)上要充分考慮收入、成本、費(fèi)用的配比（如稅金的扣除方式），保持清算數(shù)據(jù)的可靠與相關(guān)性。
（三）土地增值稅不作預(yù)征，到項(xiàng)目基本完結(jié)時(shí)再進(jìn)行征收。由于房地產(chǎn)市道極易受政策影響，價(jià)格上落比較大，若不論有否增值一律按預(yù)征處理，容易造企業(yè)成多交稅，加重企業(yè)的負(fù)擔(dān)，因此，建議到項(xiàng)目建設(shè)完成及銷(xiāo)售達(dá)到一定比例時(shí)，再進(jìn)行土地增值稅征收。這樣計(jì)算出來(lái)的結(jié)果相對(duì)準(zhǔn)確，減少誤差。
（四）土地增值稅目前稅務(wù)處理的方法是按銷(xiāo)售收入帶征，達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)的，則進(jìn)行土地增值稅的清算。其中有的房產(chǎn)公司采用分期開(kāi)發(fā)的，稅務(wù)部門(mén)也采用分期清算土地增值稅，比如一期土地增值稅-100 萬(wàn)，二期100 萬(wàn)，稅務(wù)部門(mén)單獨(dú)計(jì)征有盈利的二期，我們認(rèn)為這不太合理的，土地增值稅清算應(yīng)該考慮企業(yè)分期開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，采用分期累計(jì)預(yù)繳，整體完工清算。
地稅部門(mén)回復(fù)：
1、我們目前土地增值稅清算都是以項(xiàng)目進(jìn)行的，但根據(jù)財(cái)稅字[1995]048 號(hào)文的規(guī)定，“納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核實(shí)增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。”財(cái)稅〔2006〕21 號(hào)文重申明確，“納稅人既建造普通住宅，又建筑其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額”。國(guó)稅發(fā)〔2006〕187 號(hào)文又再細(xì)化了規(guī)定的范圍，明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
2、對(duì)土地增稅清算在成本費(fèi)用的配比上，市局現(xiàn)行的規(guī)定是按建筑面積進(jìn)行分配，但這并不是說(shuō)唯一的分配辦法。因?yàn)橥恋卦鲋刀惽逅愕木唧w操作比較復(fù)雜，有些問(wèn)題在實(shí)際操作中才會(huì)發(fā)現(xiàn)，所以，我們也正在不斷理順清算相關(guān)計(jì)算的具體操作，并積極向上級(jí)反映情況，但在上級(jí)調(diào)整前，應(yīng)執(zhí)行現(xiàn)有的計(jì)算辦法。
3、根據(jù)《土地增值稅力暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。按照上述的規(guī)定，廣東省地稅局在1995 年也出臺(tái)了土地增值稅征收管理辦法，市政府也在1996 年以佛府函〔1996〕049號(hào)對(duì)我市預(yù)售房征收土地增值稅及預(yù)征率作了規(guī)定。待項(xiàng)目結(jié)束后，再進(jìn)行清算。
4、采用分期開(kāi)發(fā)的，我們?cè)谇逅銜r(shí)是按分項(xiàng)目或分期（具體視其立項(xiàng)情況）進(jìn)行清算，同一項(xiàng)目分期立項(xiàng)的，按分期進(jìn)行清算。對(duì)清算需補(bǔ)稅的，按規(guī)定補(bǔ)稅；對(duì)清算需退稅的，經(jīng)過(guò)我們稅務(wù)部門(mén)檢查審核確認(rèn)后，給予退稅。由于本次清算工作時(shí)間短，所以我們暫未統(tǒng)一開(kāi)展清算退稅的檢查審核工作。
五、土地使用稅
（一）當(dāng)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期擁有時(shí)，應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。當(dāng)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào)預(yù)售時(shí)，已表明企業(yè)已不再將該土地作為庫(kù)存的產(chǎn)品擁有，因此，繳納土地使用稅已顯得不必要。建議：土地使用稅可根據(jù)企業(yè)的物業(yè)用途作為征收的依據(jù)。
地稅部門(mén)回復(fù)：
財(cái)稅〔2006〕186 號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》第二點(diǎn)：關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月 起繳納土地使用稅。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的房產(chǎn)雖進(jìn)入預(yù)售階段，但房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，所以，在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前，仍應(yīng)由房產(chǎn)公司繳納土地使用稅。[注：市局明確，已售單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房方簽訂的并經(jīng)建設(shè)部門(mén)備案登記的商品房購(gòu)買(mǎi)合同所約定的交付時(shí)間確定。超過(guò)該合同約定的交付時(shí)間的商品房（或其他類(lèi)型的房產(chǎn)）即為已售單位。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用稅的納稅義務(wù)截止至合同約定的房產(chǎn)交付的當(dāng)月（含當(dāng)月）。
（二）土地使用稅稅負(fù)高。庫(kù)存土地未開(kāi)發(fā)，或未銷(xiāo)售都要繳交土地使用稅，按地段劃分，大良地段每平方米12 元，無(wú)形使房地產(chǎn)公司加大成本。建議：庫(kù)存土地未開(kāi)發(fā)的免征或降低土地使用稅。
地稅部門(mén)回復(fù)：
現(xiàn)時(shí)執(zhí)行的土地使用稅額，是根據(jù)2006 年底國(guó)務(wù)院修改土地使用稅暫行條例后的要求，結(jié)合我市的實(shí)際，市政府報(bào)省政府審批確定的，我們區(qū)級(jí)的地稅部門(mén)無(wú)權(quán)調(diào)整適用稅額或降低稅額。至于該稅率在現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)比較低迷的狀況顯得有點(diǎn)偏高，我們逐級(jí)向上反映。
（三）建議土地使用稅的納稅時(shí)間為房屋交付次日。
地稅部門(mén)回復(fù)：
對(duì)房產(chǎn)企業(yè)土地使用的截止時(shí)間為截止至合同約定的房產(chǎn)交付的當(dāng)月，原因是土地使用稅的納稅義務(wù)是按月計(jì)算的，按日計(jì)算操作很困難，同時(shí)也不符合土地使用稅相關(guān)的計(jì)算原則。
六、房產(chǎn)租賃稅
現(xiàn)行出租房產(chǎn)稅率過(guò)高，企業(yè)若擁有物業(yè)出租，除按租金收入繳納營(yíng)業(yè)稅及附加5.62％的稅款外，還需要繳納12％的房產(chǎn)稅，稅負(fù)水平接近18％。企業(yè)扣除折舊攤銷(xiāo)、利息和稅金外，幾乎沒(méi)有得益。建議：采取一定的優(yōu)惠政策加以扶持，緩解稅負(fù)過(guò)重。
地稅部門(mén)回復(fù)：
房產(chǎn)租賃需繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)、土地使用稅，還有附征的稅費(fèi)，稅負(fù)是較高的，但上述稅種的稅率都是國(guó)家相關(guān)的稅收法律法規(guī)規(guī)定的，我們無(wú)權(quán)更改，也不能超越國(guó)家規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策給予納稅人優(yōu)惠。至于稅負(fù)確實(shí)比高，我們只能逐級(jí)向上的反映情況，希望上級(jí)政策制定部門(mén)能根據(jù)實(shí)際，適當(dāng)調(diào)整相關(guān)的稅收政策。
七、有關(guān)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的問(wèn)題，需要與社保部門(mén)溝通協(xié)調(diào)。發(fā)票管理由于涉及各鎮(zhèn)街的稅收計(jì)算和分成，目前暫無(wú)法在各鎮(zhèn)街通用。
根據(jù)以上回復(fù)意見(jiàn)，由于區(qū)地稅部門(mén)的辦稅性質(zhì)，本身無(wú)權(quán)對(duì)現(xiàn)行政策和規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。因此，我局建議，在我局及其他部門(mén)積極向上級(jí)部門(mén)溝通、尋求支持的同時(shí)，各協(xié)會(huì)、商會(huì)可單獨(dú)聯(lián)系稅務(wù)部門(mén)，就某方面問(wèn)題進(jìn)行專門(mén)咨詢和溝通。
專此函復(fù)
佛山市順德區(qū)建設(shè)局
二00八年十二月二十五日
